Teure Mietverträge mit der KaDeWe Group pumpen Bewertungen auf. Auch ein Deal mit der Deutschen Börse wirft Fragen auf .
Ins Detail wollte Michael Petersheim nicht gehen, aber seinen Unmut konnte der Chef der KaDeWe Group kaum verbergen. Als Geschäftsführer, das sei doch nur natürlich, erscheine ihm „jede Miete zu hoch“, sagte Petersheim vor Kurzem im Interview mit dem „Tagesspiegel“. Die Zeitung hatte den KaDeWe-Chef nach angeblichen Wuchermieten gefragt, die der Signa-Konzern von ihm kassieren soll. Umziehen sei keine Option, sagte Petersheim, aber verhandeln würde er schon
Die Mieten für das gleichnamige Luxuskaufhaus in Berlin, das Münchner Oberpollinger und das Alsterhaus in Hamburg sollten demnach über 30 Jahre steigen – mitunter um mehrere Millionen Euro pro Jahr.Im Gegenzug versprach Signa dem Unternehmen Millionenzahlungen für Investitionen in seine Standorte. Nach Einschätzung von Branchenexperten, die das Handelsblatt befragte, liegen die Mieten zum Teil deutlich über dem Marktniveau.
Mieten sind für Signa derzeit ein heikles Thema. Insider werfen dem Immobilien-Investor René Benko vor, die Bewertungen seiner Kaufhäuser mit Knebelverträgen in die Höhe getrieben und das Signa-Portfolio so künstlich aufgeblasen zu haben. Je höher die Miete und je länger ein Vertrag, desto mehr ist ein Objekt wert – zumindest auf dem Papier.Signa bestreitet die Vorwürfe. Sie entbehrten jeglicher Grundlage, antwortet ein Medienanwalt des Unternehmens auf Nachfrage.„Miethöhe an der absoluten Schmerzgrenze“Benko hatte 2013 jene Luxuskaufhäuser übernommen, die heute zur KaDeWe Group gehören. Signa schloss schon bald darauf neue Mietverträge mit dem Unternehmen. Dem Handelsblatt liegt eine Präsentation vor, die Wirtschaftsprüfer von KPMG vor dem Aufsichtsrat der KaDeWe Group gehalten haben. Darin heißt es, die KaDeWe Group erhalte „im Gegenzug für eine Mieterhöhung“ Beträge „in Höhe von EUR 120 Mio (netto)“. Die Kaufhäuser zahlten offenbar einen hohen Preis. Eine Excel-Tabelle von November 2019 listet die zukünftigen Verpflichtungen der KaDeWe Group aus Mietverträgen auf – bis ins Geschäftsjahr 2049. Insgesamt stehen unter dem Strich Zahlungen von mehr als drei Milliarden Euro, mit denen der Konzern in den nächsten 30 Jahren kalkulierte.Etwa 2,8 Milliarden Euro davon entfallen auf Verträge mit Signa für die drei Luxuskaufhäuser. Im Geschäftsjahr 2016/2017 betrug ihre Miete noch etwa 65 Millionen Euro, davon rund 39 Millionen Euro für das Berliner KaDeWe.
2023 sollten es laut Excel-Tabelle in Summe schon mehr als 81 Millionen Euro sein, 2045 mehr als 112 Millionen Euro. Vertragsbeginn war jeweils September 2015. Die Verträge für KaDeWe und Oberpollinger enden im April 2049, der mit dem Alsterhaus im September 2045.Für das Geschäftsjahr 2021/2022 notierten die KaDeWe-Mitarbeiter in der Excel-Tabelle eine „Anpassung Staffelmiete (insbesondere KDW)“.
In diesem Jahr stieg die Miete für das KaDeWe besonders stark – von etwa 41 Millionen Euro auf rund 50 Millionen Euro. Aus Sicht von Experten liegen diese Mieten zum Teil deutlich über dem Marktniveau. Beim Alsterhaus in Hamburg beträgt die Mietbelastung bei einem geschätzten Umsatz von rund 70 Millionen Euro gut 17 Prozent des Umsatzes.
Das sei „sehr hoch“, betont Johannes Berentzen, geschäftsführender Gesellschafter der BBE Handelsberatung.
BBE ist zusammen mit ihren Schwesterunternehmen Elaboratum und IPH einer der renommiertesten Spezialisten für die Bewertung, Entwicklung und das Management von Handelsimmobilien.Noch deutlicher wird die Belastung beim Kaufhaus Oberpollinger in München. „Dort liegt die Miethöhe an der absoluten Schmerzgrenze“, urteilt Berentzen. Bei einem geschätzten Umsatz von 130 Millionen Euro macht der Anteil der Miete rund 20 Prozent des Umsatzes aus. Der Experte bestätigt: Mit den hohen Mieten könne der Eigentümer die Bewertung seiner Immobilien nach oben treiben.Das KaDeWe in Berlin dagegen könne die auf den ersten Blick sehr hohe Miete von mehr als 50 Millionen Euro wohl eher gut verkraften, so Berentzen. Sie mache gerade mal knapp 13 Prozent des Umsatzes aus. Der Grund dafür ist, dass das KaDeWe deutlich mehr Umsatz pro Fläche erzielt. So liegt der Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche beim KaDeWe bei knapp 6700 Euro. Beim Oberpollinger jedoch nur bei 3.800 Euro.Die Unterlagen, die das Handelsblatt einsehen konnte, stammen aus einem Leak der Hacker-Gruppe Play. Sie betreibt ein perfides Geschäftsmodell, das Experten als Ransomware bezeichnen. Die Cyberkriminellen schleusen eine Schadsoftware in die IT-Systeme ihrer Ziele und stehlen Daten. Zahlen die Unternehmen kein Lösegeld, veröffentlichen sie die Informationen im Darknet.Play hat die KaDeWe Group Anfang November angegriffen und eigenen Angaben zufolge mehr als zwei Terabyte Daten des Unternehmens abgesaugt. Die Tabelle mit den Mietkalkulationen stammt aus einem vorab veröffentlichten Datenpaket, das nur fünf Gigabyte groß war.Galeria und Deutsche Börse: Auch andere Verträge werfen Fragen aufFür die KaDeWe Group meldete sich auf Handelsblatt-Anfrage ein Medienanwalt. Der teilte mit, dass das Unternehmen sich wegen Verschwiegenheitsklauseln nicht „zu Firmeninterna und Verträgen mit Dritten“ äußern könne. Auch der Signa-Medienanwalt äußerte sich nicht zu Details. Benko ließ Fragen unbeantwortet. Über die Verträge hatte zuvor auch der „Business Insider“ berichtet.
Haben hohe Mieten zur Steigerung des Immobilienwertes bei Signa System geführt? Unternehmenskreisen zufolge sollen auch bei der Signa-Tochter Galeria die Mieten für die 18 Häuser, bei denen Signa noch Eigentümer ist, deutlich über dem Marktpreis liegen. Ein Insider: „Wenn die Signa-Mieten marktkonform wären, läge der Gewinn bei Galeria um 70 Millionen Euro höher.“Wie beim KaDeWe sagte Signa auch Galeria im Gegenzug für die teuren Verträge Zahlungen zu. Nach der Insolvenz der Signa Holding Ende November ist aber fraglich, ob die zugesagten 200 Millionen Euro überhaupt noch fließen. Angesichts der hohen Mieten könnte das die Liquidität der Warenhaustöchter erheblich belasten. Ungewöhnliches geschah auch bei der Vermietung der Firmenzentrale der Deutschen Börse. Benkos Signa Holding hatte diese 2010 erworben. 230 Millionen Euro soll das Gebäude mit dem Namen „The Cube“ damals gekostet haben.12,8 Millionen Euro Miete soll die Börse für die 55.000 Quadratmeter Büro- und Parkflächen jährlich insgesamt gezahlt haben.
2018 verlängerte die Deutsche Börse den bis 2023 laufenden Mietvertrag dann frühzeitig bis 2038. Die neuen Bedingungen sollen demnach eine reduzierte Miete in Höhe von 11,5 Millionen Euro jährlich vorgesehen haben. Signa hatte zudem einen weiteren Anreiz gesetzt: Eine Extrazahlung von 20 Millionen Euro sollte die Deutsche Börse in zwei Tranchen erhalten, die zweite erst im Jahr 2030.
Die Deutsche Börse äußert sich zu den konkreten Zahlen nicht, teilt aber mit, dass „eine nennenswerte Reduktion beim Mietpreis erzielt“ und zudem „marktübliche Zahlungen zur Instandhaltung des Gebäudes vereinbart“ worden seien. Eigentlich ein gutes Geschäft für die Deutsche Börse.Intern wunderte man sich dennoch. 2800 Büroplätze hielt das Finanzunternehmen vor, die schon damals fast alle benötigt wurden. Weil die Kapazitäten begrenzt waren, hatte die Börse bereits den benachbarten Taunustower angemietet.
Trotz der fast ausgeschöpften Kapazität verlängerte die Börse den Mietvertrag bis 2038. Ein Insider erinnert sich: „Und das Ganze nicht etwa in der Innenstadt von Frankfurt, sondern in Eschborn. Ich habe es für unverantwortlich gehalten, sich so lange zu binden.“Nach der Verlängerung dauerte es kein Jahr, bis Signa den Büroturm „The Cube“ weiterverkaufte.
Der Versicherer Swiss Life erwarb das Gebäude – und soll sich laut Informationen des Handelsblatts auch zur Extrazahlung der 20 Millionen Euro verpflichtet haben. Eine Sprecherin teilte mit, dass Swiss Life das Objekt „zu marktüblichen Bewertungen erworben“ habe. Zu Vertragsdetails äußere sich das Unternehmen nicht.Bei der Deutschen Börse heißt es heute, man fühle sich „sehr wohl“ und sei mit dem Gebäude zufrieden. Zur Wahrheit gehört aber auch, dass die Coronapandemie das Problem mit den begrenzten Arbeitsplatzkapazitäten ins Gegenteil verkehrte. Nach einem Umbau gibt es im „The Cube“ nur noch rund 1800 Arbeitsplätze. Davon sind der Börse zufolge geschätzt regelmäßig 80 bis 85 Prozent besetzt.Ein Insider ist hingegen skeptisch: Selten seien 1000 Plätze besetzt, meint er.
Eine Untervermietung sieht der Vertrag für die Deutsche Börse nicht vor. Der Vertrag läuft noch 15 Jahre.Transparenzhinweis:
Unternehmer & Hall of Fame 2020 und CEO
Hubertus-Johannes-Theissen.de
Dr-Theissen-gmbh.de
Münster & München