Was machen die Wohnimmobilienpreise in Deutschland zur Jahreswende 2022/23 ?
Ein Abriss von dem Immobilien-Unternehmer Hubertus Johannes Theissen CEO, Hall of Fame 2020 (Sachwerte)
… in den sieben größten Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) kletterten die Preise für Ein-und Zweifamilienhäuser um durchschnittlich 6,2 % nach oben. Bei Eigentumswohnung lag der Zuwachs bei 5,0 %. Am schwächstem fiel der Preis-Anstieg im dritten Quartal für Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Plus von 1,8 % in den städtischen Kreisen aus. Für Wohnungen musste in diesem Zeitraum in städtischen Kreisen 4,5 % mehr bezahlt werden als im Vorjahresquartal.
Die Zahlen liegen offen, dass der Markt vor einem Umbruch steht. Nach Einschätzung dürften die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland weiter sinken. Es gebe klare Anzeichen für eine Trendwende. Ein Einbruch der Preise sei aber nicht zu erwarten, denn der Bedarf an Wohnraum bleibe hoch und der deutsche Immobilienmarkt sei auch in früheren Wirtschaftskrisen robust geblieben. In den letzten Jahren hatten wir einen starken Anstieg bei den Immobilien insgesamt; die Mieten blieben eher konstant. Jetzt bereinigt sich hier der Markt im Bereich Kaufpreise , dafür steigen jetzt die Mieten. Warum ist das so ? Wegen der hohen Grundstückspreise, Baugrundstücke sind ein knappes Gut und deswegen sehr teuer. Die Baupreise sind ebenfalls in die Höhe geschossen, genauso wie die Bankzinsen und die Inflation verharrt auch bei über 10 % und keiner weiß, wann wir mal Inflationsraten von unter 2 %, wie früher, bekommen werden.
Der Kapitalanleger, der früher Mietwohnungen baute, hat sich komplett aus diesem Segment zurückgezogen, dadurch bedingt, weil der Staat keine Mietwohnungen steuerlich mehr fördert – Früher konnte der Kapitalanleger die depressive AFA nutzen und innerhalb von 8 Jahren seine Mietwohnungen zu 40 % degressiv abschreiben. Alll das hat Berlin gestrichen. Es kommt hinzu, dass die Mietgesetze pro Mieter geschrieben sind, so dass die Mietrendite unter 1 % p.a. liegt. Die Diskussion des Mietendeckels in Berlin läßt den Bauherrn erstarren, jemals noch in Mietwohnungen zu investieren. Da gibt es bessere Alternativen, als sich mit Mietern bei der 1. Nebenkostenabrechnung, denn da zeigt sich, welcher Mieter in seiner Wohnung wohnt und nie mehr rauszieht und dann dem Investor sein Leben zur Hölle macht. Und der Zuzug von Ausländern wächst, die auch alle Wohnungen brauchen. Hohe Inflation, gestiegene Bank- Zinsen und deutlich angezogenen Baukosten haben die nachfolgende Immobilie in Deutschland zuletzt klar gebremst. Dadurch bedingt, daß wir hohe Immobilienpreise haben und gut verdienende Arbeitnehmer nebst Frau sich kein Wohneigentum mehr auch wegen Basel 4 nicht mehr leisten, nimmt der jetzt eine hochwertige Mietwohnung vom Markt für sich weg , und das ist dieser Kaskadeneffekt , denn der letzte in dieser Reihe schläft dann auf der Straße oder sonst wo, denn Sozialwohnungen gibt’s nicht mehr, da die Kommunen diese schon vor Jahren an sogenannte, klassische Aufteiler, die dann nach Ablaufen der Förderung diese einer Pinselsanierung unterwarfen und dann an Kapitalanleger verkauften.verkauften, um Ihre Kassen zu sanieren.
Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hält im kommenden Jahr einen Rückgang der Wohnimmobilienpreise um bis zu 10 % für möglich. Die DZ Bank aus Frankfurt erwartet 2023 ein Minus von bis zu 6 %. Vor allem der Anstieg der Kreditzinsen, die sich seit Jahresbeginn mehr als verdreifacht haben, lässt den finanziellen Spielraum der Käufer sinken.Wir erwarten, dass sich bei den Zinsen keine dauerhafte Entspannung zeigen wird. Wir gehen sogar davon aus, dass die Spitze bei den Bau Zinsen noch nicht erreicht ist. Erst, wenn die Inflation merklich runter geht, sinken auch die Zinsen. Die Bauzinsen werden nicht wieder auf das extrem niedrige Niveau von teilweise unter 1 % auf 15 Jahre fest, zurückfallen, dieser Zug ist komplett abgefahren. Derjenige handelte richtig, der in den vergangenen Jahren des billigen Geldes so richtig investierte und Immobilien kaufte, denn man sollte nicht aller „Eier“ in einen Korb legen, das sagte früher als er noch lebte, Christoph Kahl von Jamestown, Köln.
Die Zeiten des billigen Baugeld sind endgültig vorbei und wir erwarten, Dass wir Best sind für Zehnjährige Zinsbindung im Laufe des nächsten Jahres auch über 4 % steigen werde. So steile Anstiege , natürlich inflationsbedingt , erwarten wir nicht mehr man muss sich darauf einstellen dass es eher Zickzackbewegungen geben werden. Dennoch dürfte der Immobilienmarkt in Deutschland noch vergleichsweise stabil bleiben, erwarten wir. Der Anteil der Kredite mit einer längerfristigen Zinsbindung sein deutsche nach wie vor relativ hoch und eine um sich greifenden Verschuldung der privaten Haushalte nicht abzusehen zudem gingen die hohen Immobilienpreise viele Orte auf eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot zurück in vielen deutschen Großstädten wachse die Bevölkerung wieder. Während aufgrund der ungünstigen Finanzierungsbedingungen, enormen gestiegenen Baukosten und wieder als auch für nette Engpässe zu wenige neue Wohnungen entstehen. In Großstädten wie Berlin, Düsseldorf und Köln ist die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im vergangenen Jahr sogar gesunken. Das Ziel der Bundesregierung jährlich mindestens 400.000 neue Wohnung zu bauen, um den Notstand zu wem, Rückaufsicht im Branchen in immer weitere Ferne. Jetzt geht man davon aus dass in 2022 rund neue 280.000 Wohnungen fertig sind werdenFür das kommende Jahr 2023 rechnet der Zentralverband deutsches Baugewerbe (ZDB) mit 245.000 Fertigstellungen , was einem Rückgang von 12 % bedeuten würde.