Bei dem Immobilienfonds VERIUS droht der Ausfall von 500 Millionen Euro ! Der Verkaufs Fonds aus der Schweiz finanzierte Immobilien in Deutschland und wg. der Immobilienkrise in Deutschland geht derzeit nichts hier. Deutsche Investoren warten seit Monaten auf Ihr Geld.
Dort, wo schon in einem Jahr auf 18.000 Quadratmetern schlüsselfertige Büros und Wohnungen stehen sollen, herrscht Einöde. Ein einzelner Autoreifen liegt auf der Brachfläche, Stahlbetonteile rosten vor sich hin. Bauarbeiter oder Bagger sind an diesem Berliner Sommertag weit und breit nicht zu sehen.
Dabei könnte die Lage des Bauprojekts im Herzen der Hauptstadt zwischen den Bezirken Mitte und Kreuzberg kaum besser sein. Zu Fuß sind es jeweils drei Minuten zum Checkpoint Charlie oder zum Jüdischen Museum.
Angesichts der Lage auf der Baustelle warnen Fachleute: Selbst wenn die Bauarbeiten sofort begännen, würde das Objekt frühestens Mitte 2026 fertig. Das ist eine schlechte Nachricht für die Geldgeber des Projekts, vor allem für den Verius-Immobilienfonds. Dieser hat dem Projektentwickler Darlehen über rund 26 Millionen Euro gewährt, wie interne Fondsdokumente zeigen! Die vollständige Rückzahlung der Schulden hängt jedoch am Baufortschritt und ist daher ungewiss. Die Baustelle in Berlin-Mitte ist nicht der einzige Problemfall des Verius-Fonds, einem auf Nachrangfinanzierungen auf dem deutschen Immobilienmarkt spezialisierten Anlagevehikel, in den Profianleger direkt und indirekt 1,2 Milliarden Euro investiert haben. 70 Prozent der Wertpapiere, in die der Verius-Fonds investierte, sind ausfallgefährdet.
Die Baustelle in Berlin-Mitte wurde den Investoren als Negativbeispiel präsentiert, um die prekäre Lage des Fonds zu illustrieren. Bereits Ende April informierte der Fondsberater Verius Capital AG aus der Schweiz die Anleger, dass im Fall einer Liquidation des Fonds Verluste von rund 500 Millionen Euro anfallen könnten. Investoren sind schockiert: Seit Ende vergangenen Jahres kämpft der Fonds mit einer existenziellen Krise.
Die zuständige Kapitalverwaltungsgesellschaft Hauck & Aufhäuser Fund Services hatte den Fonds im November eingefroren. Seither kommen die Investoren nicht an ihr Geld.Investoren kommen seit November nicht ans Geld ! Hauck & Aufhäuser trägt als sogenannter alternativer Investmentfondsmanager (AIFM) und Kapitalverwaltungsgesellschaft die Hauptverantwortung. Die Bank teilte mit, dass sie “aus Gründen der Vertraulichkeit zu einzelnen Vermögenswerten, Projekten oder Transaktionen des Fonds leider keine Auskunft geben darf”. Die Inhalte der Videokonferenz wollte Hauck & Aufhäuser nicht kommentieren, weil diese den Investoren vorbehalten seien. Jetzt plant man erstmals, wenn Probleme auftreten, zeitnah die Gründung eines Investorenbeirats. Das tägliche Fondsmanagement hat der Vermögensverwalter an die Quantus AG in Zürich delegiert. Verius wiederum vermittelt als Berater Finanzierungen an den Fonds, die von Quantus abgesegnet werden müssen. Die Fondsberatung verantworten zwei Deutsche, die in der Schweiz leben: Alexander Werner (48) und Maximilian Thiel (41), die Partner von Verius Capital. Verius wollte sich mit Verweis auf Verschwiegenheitspflichten nicht äußern.
Die Krise von Verius wirft zugleich ein Schlaglicht auf eine besonders riskante Nische von Privatmarktanlagen, sogenannte Mezzanine-Finanzierungsfonds. Diese sammeln Kapital von professionellen und semiprofessionellen Anlegern ein und reichen es in Form von hochverzinsten nachrangigen Anleihen und Darlehen an Projektentwickler auf dem deutschen Immobilienmarkt weiter. Anbieter wie Verius beraten gleichzeitig die Immobilienentwickler bei der Emission von Schuldverschreibungen sowie den Fonds, der in diese Zinspapiere investiert. Sie verdienen doppelt Gebühren: anteilig an den Emissionen der Projektentwickler sowie eine jährliche Gebühr und eine erfolgsabhängige Vergütung für die Beratung des Fonds. Das Geschäft lief lange glänzend, weil Immobilienfinanzierungsfonds in der Nullzinsphase boomten. Die Zinswende trifft Immobilienfinanzierer nun überproportional stark. Doch bei Verius verdichten sich die Hinweise, dass die prekäre Marktsituation nicht allein der Grund für die Krise sein kann. Als sich im Oktober 2022 die Anzeichen vermehrten, dass die Rückflüsse aus fälligen Zinspapieren nicht ausreichen, um die versprochenen Ausschüttungen zu bezahlen, setzte Hauck & Aufhäuser nicht nur die Wertberechnung der Fondsanteile aus. Die Bank beauftragte auch das Sachverständigenbüro Kaiser Baucontrol, um zu erfahren, wie es um das Portfolio bestellt ist. Lücken und Widersprüche in den Unterlagen. Der Experte Ullrich Bauch stieß auf Lücken und Widersprüche in den Unterlagen.
79 Einzelobjekte hat sich Kaiser Baucontrol angesehen, zwei Drittel fielen in die Kategorien “kritisch beziehungsweise sehr kritisch”. Bauch präsentierte seine Ergebnisse so: Planungsverzug”, “Baurecht ausstehend”, “keine Baumaßnahmen”, “kein Vertrieb” oder schlicht “Bauträger insolvent”. Alarmiert hatte Kaiser Baucontrol Gutachter zu “theoretisch im Bau befindlichen 17 Projekten” geschickt, um die Lage vor Ort zu erkunden – darunter auch zur Großbaustelle in Berlin-Mitte.
Offenbar verließ sich der Portfoliomanager Quantus lange auf Projektbewertungen und Monitoring der IPB Real Estate Services (IPB) aus Dresden. Die Gutachten sind Grundlage für Investitionsentscheidungen, die Quantus absegnet.Laut Scheunemann habe IPB womöglich mehrfach fehlerhaft oder zu spät über entscheidende Entwicklungen informiert. Das sei nur niemandem aufgefallen. Denn: “Quantus wäre aufgefordert gewesen, die Berichte [von IPB] nicht nur einfach zu lesen, sondern auch zu hinterfragen.” Der Zürcher Portfoliomanager Quantus ließ eine Anfrage ebenfalls unbeantwortet.In welche Lage das mutmaßliche Versäumnis den Fonds brachte, zeigt sich exemplarisch an der Primus-Gruppe: Verius hatte sich mit 66,5 Millionen Euro bei sechs Pflegeimmobilien engagiert, welche von dem Projektentwickler gebaut werden sollten. Die Primus-Dachholding ging im Frühjahr pleite, ebenso zahlreiche Projekt- und Tochtergesellschaften. Verius soll dem Restrukturier zufolge seit Mitte 2022 von den Problemen bei Primus gewusst haben. Die IPB-Berichte spiegelten das jedoch nicht wider. “Auf bekannte Probleme wurde nicht eingegangen, diese wurden nicht berichtet”, sagte Scheunemann vor Investoren und nannte es eine “sehr unbefriedigende Entwicklung”. Hauck & Aufhäuser habe von der Primus-Krise nicht zeitnah erfahren. Mit der Insolvenz erwartet Scheunemann nun eine “lange Restrukturierungsphase”.
Ein anderes Beispiel: In den Umbau eines Münchener Klinikgebäudes in eine luxuriöse Seniorenresidenz steckte der Fonds 33,3 Millionen Euro. In IPB-Reportings sei die Fertigstellung für Ende September 2023 vorgesehen. “Die Berichte von IPB spiegeln die Faktenlage des Projektes nicht wider”, sagte der Restrukturierer. Tatsächlich sei der verantwortliche Geschaeftsführer nicht mehr greifbar, und ein Makler verkaufe den Rohbau ohne daß Hauck & Aufhäuser darüber informiert worden sei.
Wir bleiben an dem hochbrisanten VERIUS Immobilienfonds AG , dran sagt der Unternehmer, Macher, und CEO der
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